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3月房地产统计月报:楼市调控政策成效初显,楼市销售和地产开发投资增速回落

导语
在“房住不炒”定位下,房地产调控收紧政策层层推进中,3月份全国房地产整体发展状况究竟如何?

今年一季度,我国经济持续稳中向好。在“房住不炒”定位下,房地产调控收紧政策层层推进中,3月份全国房地产整体发展状况究竟如何?各家房企表现态势又是怎样的呢?

一、政策篇:地产信贷调控再收紧,“两集中”政策相继推出增加土地供给

今年一季度,我国在房地产行业领域推出一系列举措来抑制楼市“虚火”。1月份,防范金融风险是主旋律,再次强调深化土地管理制度改革;2月份,22个重点城市推出“两集中”政策,降低土地竞争的热度。

从3月出台的政策内容上看,大多是对之前楼市调控政策的延续和补充,多地出台的政策内容多涉及加强住宅用地供应管理、收紧住房信贷等方面。

中央层面,立足于“住房不炒”定位,提出三大举措保障群众住房需求,同时防止经营用途贷款违规流入房地产。

3月5日,政府工作报告指出,要保障好群众住房需求。报告中明确三种方式和支持,即增加土地供应、安排专项资金和集中建设。这体现了政府在土地、财政、规划等方面给予的配套支持,对于地方政府因城施策具有非常好的导向。

3月15日,《“十四五”规划纲要》出台,文中指出完善住房市场体系和住房保障体系。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。也就是说,房地产远离投资属性是大势所趋,投机炒房行为将被严厉禁止。

3月26日,中央三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知,提出了加强借款人资质核查、强化信贷需求审核、支持好实体经济发展等九点要求。

地方层面,各地监管部门积极响应政策要求,出台楼市调控收紧政策。

北上广深等多个热点城市纷纷对违规信贷流入房地产做出响应,开始自查自改。

杭州、成都等二线及热点三四线城市金融监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为,调控政策在同步跟进,住房信贷环境由此整体收紧。

对于供地“两集中”政策,部分城市已公布第一批拟公告土地,土地数量有所增多,土拍规则亦有一定调整。

如3月26日,广州公布挂牌出让住宅用地合计48宗,总用地面积超393公顷。该市还计划6至7月公告出让约115公顷住宅用地,9至10月公告出让约120公顷住宅用地。全年住宅用地供应近630公顷,超过2020年的476公顷。

二、楼市篇:商品房销售增速回落,各线城市房价环比涨跌出现分化

国家统计局数据显示,今年第一季度全国商品房销售继续增长,但增速明显回落。

销售额方面,商品房销售增速回调,住宅销售额增速较快。

第一季度全国商品房销售额约3.84万亿元人民币,同比增长88.5%;比2019年1-3月份增长41.9%,两年平均增长19.1%。今年第一季度商品房销售额增速较1-2月累计增速下降44.9个百分点,增速下滑较为明显。

(图表来源:国家统计局)

单月来看,3月份全国商品房销售额约为1.925万亿元人民币,同比增长58.27%。

分业态来看,第一季度住宅销售额同比增长95.5%,办公楼销售额同比增长44.0%,商业营业用房销售额同比增长25.8%。

官方数据还显示,商品房销售面积增速也有所回落。

今年1-3月份,全国商品房销售面积约3.6亿平方米,同比增长63.8%;比2019年1-3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%。不过,今年一季度销售面积增速回落明显,较上期(1-2月)收窄约41个百分点。

单月来看,3月份商品房销售面积约合1.86亿平方米,同比增加38.07%。

(图表来源:中指研究院)

分业态来看,住宅、办公以及商业用房销售面积增速不一。

其中,第一季度住宅销售面积同比增长68.1%,办公楼销售面积同比增长34.4%,商业营业用房销售面积同比增长24.9%。

就地区而言,东部地区商品房销售增速较快,而西部和东北地区则相对较慢。

1-3月份,东部地区商品房销售额同比增长了1.02倍。而同期西部地区和东北地区仅分别获得57.2%和51.1%的同比增速。

房价方面,3月全国商品房均价增速仍维持高位。

全国商品房3月销售均价10312.9元/平米,同比增长14.51%,两年复合增长6.7%。

3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示,一季度70城新房价格指数整体呈上涨趋势。二手房价格也显示,3月的全70城、一线、二线、三线二手房价格指数分别同比增长3.3%、11.4%、3.3%和2.3%。3月份各线城市二手房价格较2月分别提高0.4%、0.6%、0.4%和0.4%。

二三线城市环比涨幅均有扩大,不过一线城市新房价格指数环比涨幅有下降趋势。

betway在线娱乐平台认为,3月全国商品房均价上涨主要是由于新冠疫情影响导致的2020年同期较低的基数水平。

而一线城市房价环比涨幅有下降主要受打击“炒房”、限制更加严格的“购房标准”等政策影响,一定程度上影响了供需关系,进而在房价表现上出现涨幅回落迹象。

这表明,国家和地方层面的楼市调控政策一定程度上成效初显。

三、房企篇:房企销售企稳,年度销售目标完成率多数在20%以上

全国来看,今年第一季度房地产销售呈现继续增长态势。

个企层面,betway在线娱乐平台从2020年全年销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企。数据显示,一季度20家典型房企开局良好,销售额和销售面积均有不同程度增长,年度销售目标完成率大多在20%以上。

销售额方面,这20家房企一季度销售总额约为人民币1.265万亿元,去年同期约为7063亿元,同比增加了近8成。

不过总的来看,20家房企销售额增速分化较大。一季度千亿级销售额的头部企业增速相对趋缓,而千亿级以下的房企增速较大,尤其是500亿销售级别以下的公司,多家企业增速出现倍增。

具体来看,万科A和碧桂园居于销售额前两位。万科A一季度录得销售总额约1795亿元,同比增速较稳至约为30.16%,完成全年销售目标7900亿元的22.72%。碧桂园一季度完成销售额约为1395亿元,同比增速约为38.32%。不过该公司未提出具体的销售目标,碧桂园总裁莫斌今年初在业绩会上表示,未来三年的年销售额增长率高于10%。

20家典型房企中,一季度500亿销售级别以下的共有7家公司同比实现了翻倍增长,分别为龙光集团(158.51%)、正荣地产(123.47%)、雅居乐(152.59%)、美的置业(155.24%)、中骏集团(101%)、越秀地产(174%)以及弘阳地产(228.45%)。

值得注意的是,就单月来看,弘阳地产销售业绩增速也比较突出。3月份该公司实现销售额79.91亿元,单月同比增速在20家房企中也是最高的,达到187.34%。

从年度销售目标完成率来看,大部分房企首季度开局良好,销售额完成率多在20%以上。其中正荣地产、雅居乐和美地置业的2021年度销售目标完成率分别为26.66%、26.35%和26.12%,处于20家典型房企中靠前位置。考虑一季度春节假期拖累影响,若能保持目前的销售水平,这三家公司超额完成年度目标是大概率事件。

就销售面积而言,在betway在线娱乐平台重点关注的20家典型房企中,一季度总销售面积约为8025万平方米,较去年同期增加了60.34%。

具体来看,碧桂园、万科A和保利地产分别列于前三位,一季度分别实现销售面积1576万平方米、1104.4万平方米和718.25万平方米,同比增速分别达到31.11%、24.82%以及46.51%。

不过,虽然碧桂园单月销售面积最多,3月份达到594万平方米,但销售面积龟速增长,仅同比增加了约4%,销售面积增长乏力。而保利地产3月份销售面积增速较快,单月实现49.09%的同比增长,销售面积达到300万平方米。万科A的3月份销售面积同比增长13.59%,达到约430万平方米。

20家典型房企中,3月份销售面积居于最后的三位分别为合景泰富、弘阳地产和越秀地产。以合景泰富为例,3月份销售面积仅为51.7万平方米,在20家企业中排行倒数第三,当月的同比增速表现也不是很理想,仅为31.6%,而弘阳地产和越秀地产均取得同比倍速增长。这显示,中小型房地产企业销售面积不仅与碧桂园等头部企业差距甚大,在可比较的同层级公司中,销售面积同比增速也存在明显的分化。

整体来看,今年一季度房企销售取得良好开端,3月份延续了此前的增长势头,但房地产企业的同比增速较前两个月出现了回调。

银河证券分析师潘玮和王秋蘅认为,一季度房企销售取得良好成绩,主要原因系年初的信贷投放量较大,并且开发商保持较大的推盘力度,加速回款,市场供需旺盛。

不过两人认为,考虑到首套房贷利率抬头,流动性或边际收紧;部分银行按揭贷款额度紧张;部分热点城市相继调控等因素,未来可能会部分影响需求的释放,今年销售增速大概率前高后低。

贝壳研究院高级分析师潘浩同样认为,近期北上广等多个城市已被管理部门约谈、督导和调研,楼市调控政策持续收紧,预计短期内房地产市场增速将进一步回调。

四、投资篇:地产开发投资增速出现回落,长三角和一线城市拿地热度稍降

官方数据显示,2021年第一季度全国房地产开发投资增速出现回落。

1-3月份,全国房地产开发投资总额约2.76万亿元,同比增长25.6%;比2019年1-3月份增长15.9%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资2.06万亿元同比增长28.8%。

但一季度开发投资同比增速较今年前两个月下滑了12.7个百分点。

(图表来源:国家统计局)

分地区来看,东部地区投资总额较多,但中部地区投资增速较快。

1-3月份,东部地区房地产开发投资额约为人民币1.56万亿元,在东中西部地区中继续排行首位。不过,中部地区开发投资增速最高,同比增长38.7%。

房企开工面积方面,新房屋同比增速较前2个月回落明显。

今年一季度全国房屋新开工面积同比增长28.2%,相较1-2月份回落约36.1个百分点,较2019年一季度同期也下滑了6.6%,这主要是因为2019年棚改因素致使基数较高。

拿地部分,房企拿地面积稳步增加,一线城市和长三角拿地热度略有下降。

国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业土地购置面积2301万平方米,同比增长16.9%;但是土地成交价款却同比回落17.3%至809亿元人民币。

就个企而言,中指研究院跟踪的TOP100企业一季度拿地增速较前2个月上升明显。

中指研究院数据显示,2021年首季度,TOP100企业拿地总额人民币5588亿元,拿地规模同比增长22.7%,而今年前两个月同比增速仅为9.2%。TOP100门槛值为14亿元,与去年同期保持一致,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59%,比重有所下降。

中指研究院数据还显示绿城中国、保利发展和建发房产位居拿地金额前三,分别为人民币328亿元、269亿元和239亿元。不过,在拿地面积方面,保利发展以436万平方米排在首位,万达集团和绿城中国分列其后,分别为273万平方米和256万平方米。

(图表来源:中指研究院)

值得注意的是,由于“土地供应两集中”政策,部分代表企业拿地受影响较大。

具体来看,滨江集团、广州地铁等企业区域深耕,单月拿地金额受地方政策影响较大。例如,滨江集团在今年前2个月拿地金额120亿元人民币,排名中指研究院榜单第7位,第一季度累计拿地金额182亿元,排名已下降至28位。

地域分布上,一线城市占比出现回落,长三角拿地热度也略有下降。

中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示,今年第一季度,在二线城市和三四线城市的投资面积占比依旧基本持平,分别为48.2%和47.2%,但一线城市占比有小幅下降至4.6%,较前两个月下降1.8个百分点。

从布局区域来看,企业依旧热衷于在长三角拿地,占比为36.2%,但相较1-2月的40.1%,该占比有所下降。

粤港澳大湾区次之,占比为7.8%,长江中游和成渝城市群占比分别达7.0%和6.9%,比例变化不大。

第一季度50家代表房企拿地面积TOP10城市中,长三角占据4席,其中杭州市继续蝉联首位,房企拿地规模超250万平方米,远超第二位南宁市的约150万平方米。

土地供应方面,受集中供地政策影响,3月供地节奏放缓,一季度整体成交量增速回落,贝壳研究院351城数据显示,住宅用地成交金额累计同比增速大幅收窄至16.4%。

从各线级城市来看,集中供地政策对一线城市影响较为明显。3月集中供地政策出台以来,北京、上海、深圳3月无住宅用地成交,全部在调整供地计划。

从城市群来看,长三角、粤港澳地区土地供应市场热度较高。不过从单个城市来看,未来首批计划城市中大部分供应面积将同比增长。

五、融资篇:房企发债融资规模创3年新低,偿债规模高位运行

在房企债券融资方面,今年第一季度发债规模创3年来新低,境外债同比下滑超40%。

贝壳研究院数据显示,2021年首季度房企境内外债券融资累计约人民币3040亿元,同比下降23%,为2018年以来首季度的最低发行规模。单月来看,3月份房企境内外债券融资约为968亿元,同比下滑约40.9%。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,一方面,“三条红线”使得房企集中降杠杆融资审慎。另一方面,叠加一季度政策对违规资金的严格查处等因素使得融资政策收紧愈发明显,因此房企融资量持续下滑。

债券融资结构部分,境内债市占比上升明显,境外债市低迷呈不确定预期。今年首季度境内债券规模占比同比上升14个百分点,而境外债发债规模同比大幅下滑43.5%。贝壳研究院预期二季度境外债仍呈不确定预期。

值得注意的是,债券融资到期规模出现较大增幅。贝壳研究院数据显示,2021年一季度境内外债券融资到期债务规模约3735亿元,同比增加134%。这显示出融资新规效果较为显著有效,新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。贝壳研究院预期二季度房企偿债规模较一季度略有下降,但偿债规模仍属高位。

最后看个企方面,贝壳研究院统计了一季度债券融资规模排名前50的房企,其债券融资总规模约为2125亿元人民币。其中,排名前十的企业债券融资总规模约为726亿元人民币,较上年同期的1283亿元下滑了约43.41%。

具体来看,2021年第一季度碧桂园(02007.HK)发债规模为97亿元排名首位。正荣地产(06158.HK)位列其后,发债规模也达到74亿元;首开股份(600376.SH)以73亿元排名第三,去年同期为139亿元。

结尾

今年一季度房地产销售市场热度前高后低,增速呈现下降趋势;信贷政策收紧,首季度发债融资规模创3年新低,全国房企开发投资同步出现回调。3月地产调控政策成效初显,房地产市场部分指标增速出现回落。

值得注意的是,3月份,上市房企陆续公布了2020年年报。总体来看,受疫情冲击和地产调控政策影响,上市房企杠杆率逐步降低,营收增速继续分化,增收不增利成为普遍现象,多数房企出现了净利润下滑的迹象。

未来,随着地产调控政策继续加码和推进,短期内房地产市场将进一步回落降温。

展望2021年,多家房企也纷纷下调了年度销售目标增速,房企追求财务稳健发展成行业内主流。

头图来源:图虫

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